UAB „Pačiolio“ prekyba; El. paštas info@paciolioprekyba.lt. Tel.: (0 5) 2700 636

Nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimas PVM: LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo ir komentarų pakeitimai (1)


Marina GUPTOR 
Konsultantė ekspertė
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 31 straipsnio 3 dalies nauja redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Apžvelgsime pagrindinius pakeitimus. 

Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymas
2002 m. kovo 5 d. Nr. IX-751
Vilnius
<...>

31 straipsnis. Nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuoma
<>
3. Apmokestinamasis asmuo turi teisę pasirinkti už nekilnojamojo pagal prigimtį daikto nuomą, kuri pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM šiame Įstatyme nustatyta tvarka, jeigu daiktas nuomojamas apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui, taip pat šio Įstatymo 47 straipsnyje nurodytiems asmenims (išskyrus fizinius asmenis), ir šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems jo sudaromiems atitinkamiems sandoriams. Savo pasirinkimą apmokestinamasis asmuo privalo deklaruoti centrinio mokesčio administratoriaus nustatyta tvarka.(galiojo nuo 2011 12 29 pagal 2011 12 20 LR įstat. Nr. XI-1817 iki 2025 04 30, panaikinta 2025 04 10 LR įstat. Nr. XV-155)

3. Apmokestinamasis asmuo turi teisę pasirinkti už nekilnojamojo pagal prigimtį daikto nuomą, kuri pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM šiame Įstatyme nustatyta tvarka, jeigu daiktas nuomojamas apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui, išskyrus PVM mokėtoją, taikantį smulkiojo verslo schemą Lietuvoje, kaip jis suprantamas pagal šio Įstatymo 711 straipsnio 9 dalį, taip pat šio Įstatymo 47 straipsnyje nurodytiems asmenims (išskyrus fizinius asmenis), ir šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems jo sudaromiems atitinkamiems sandoriams. Savo pasirinkimą apmokestinamasis asmuo privalo deklaruoti centrinio mokesčio administratoriaus nustatyta tvarka. (galioja nuo 2025 05 01 pagal 2025 04 10 LR įstat. Nr. XV-155)
<…> „Pačiolio“ norminių aktų sąvadai > Pridėtinės vertės mokestis> I. PVM įstatymas.

PVMĮ 31 straipsnio 3 dalis nustato, kad tuo atveju, kai nekilnojamasis pagal prigimtį daiktas (kurio nuoma pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama) yra nuomojamas apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui (nesvarbu, ar jis kaip PVM mokėtojas įsiregistravęs Lietuvoje, ar užsienio valstybėje), išskyrus PVM mokėtoją, taikantį smulkiojo verslo schemą Lietuvoje, taip pat diplomatinėms atstovybėms, konsulinėms įstaigoms, Europos Sąjungos institucijoms, jų įsteigtoms įstaigoms ir tarptautinėms organizacijoms ar jų atstovybėms ir šį nekilnojamąjį daiktą išnuomoja PVM apmokestinamasis asmuo, tai jis turi pasirinkimo teisę – skaičiuoti PVM nuo nuomos ar ne. Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems jo sudaromiems atitinkamiems sandoriams. Savo pasirinkimą apmokestinamasis asmuo privalo deklaruoti apskrities valstybinei mokesčių inspekcijai. Pasirinkimo skaičiuoti pridėtinės vertės mokestį deklaravimo taisyklės yra nustatytos Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos viršininko 2004 m. kovo 1 d. įsakymu Nr. VA-26 „Dėl Pasirinkimo skaičiuoti pridėtinės vertės mokestį deklaravimo taisyklių ir Pasirinkimo skaičiuoti pridėtinės vertės mokestį, taikant investicinio aukso apmokestinimo pridėtinės vertės mokesčiu schemą, deklaravimo taisyklių patvirtinimo“. Apmokestinamasis asmuo pranešimą apie savo pasirinkimą skaičiuoti / atšaukti PVM turi pateikti elektroniniu būdu, prisijungęs prie Valstybinės mokesčių inspekcijos autorizuotų elektroninių paslaugų teikimo portalo „Mano VMI“.

 PAVYZDYS

   UAB „A“, PVM mokėtoja, pasirinkusi už nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuomą skaičiuoti PVM, išnuomoja seną pastatą viešajai įstaigai B, PVM mokėtojai, kuri vykdo jai teisės aktais pavestą funkciją – teikia visuomenės informavimo paslaugas. Kad galėtų teikti šias paslaugas, viešoji įstaiga įsigyja reklamos paslaugas iš kitos valstybės narės PVM mokėtojo ir dėl to įsiregistruoja kaip PVM mokėtoja Lietuvoje. Pagal PVM įstatymo 2 straipsnio 38 dalies nuostatas, viešosios įstaigos teikiamos visuomenės informavimo paslaugos, kurios nėra mažareikšmės, laikomos ekonomine veikla ir dėl to viešoji įstaiga B pagal PVM įstatymą laikoma apmokestinamuoju asmeniu. Ši įstaiga taiko smulkiojo verslo schemą Lietuvoje. Tokiu atveju UAB „A“, kuri yra pasirinkusi už nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuomą skaičiuoti PVM, seną pastatą viešajai įstaigai B turi išnuomoti be PVM.

 PAVYZDYS

   Įmonė A, PVM mokėtoja, pasirinkusi už nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuomą skaičiuoti PVM, sudarė tokius sandorius:

1) 2 metams išnuomojo seną pastatą įmonei B, kuri sandorio sudarymo metu nebuvo įsiregistravusi kaip PVM mokėtoja. Sudarytoje pastato nuomos sutartyje numatyta, kad įmonė A įmonei B teikiamų pastato nuomos paslaugų neapmokestina PVM;
2) 5 metams išnuomojo negyvenamąsias patalpas įmonei C, PVM mokėtojai. Sudarytoje nuomos sutartyje numatyta, kad įmonė A teikiamas pastato nuomos paslaugas apmokestina PVM taikydama standartinį PVM tarifą.
Praėjus penkiems mėnesiams po sandorio su įmone B sudarymo, ši įmonė įsiregistruoja kaip PVM mokėtoja, tačiau nauja pastato nuomos sutartis nesudaroma ir ankstesnė sutartis nekeičiama.
Praėjus metams po sandorio su įmone C sudarymo, įmonė C išsiregistruoja iš PVM mokėtojų ir iš karto patikslina sudarytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, kurioje numato, kad įmonė A įmonei C teikiamų nuomos paslaugų neapmokestina PVM.
    Kadangi įmonei B tapus PVM mokėtoja nebuvo sudaryta nauja nuomos sutartis, taip pat nebuvo keičiama ankstesnė sutartis, tai iki sudarytos nuomos sutarties pabaigos galios toje sutartyje numatytos nuomos apmokestinimo PVM sąlygos, t. y. įmonės A įmonei B teikiamos pastato nuomos paslaugos bus neapmokestinamos PVM.
   Kadangi įmonei C išsiregistravus iš PVM mokėtojų buvo sudaryta patikslina negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, kurioje numatyta, kad įmonė A įmonei C teikiamų nuomos paslaugų neapmokestina PVM, tai sudarius šią patikslintą sutartį įmonės A įmonei C teikiamos negyvenamųjų patalpų nuomos paslaugos bus neapmokestinamos PVM.

   Tuo atveju, jei apmokestinamasis asmuo nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą (kurio nuoma pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama) tęstinį laikotarpį nuomoja apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui, ir tokią nuomą apmokestina PVM, laikoma, kad asmuo pasirinko skaičiuoti PVM už atitinkamų nekilnojamųjų daiktų nuomą, nepriklausomai nuo to, kad toks pasirinkimas nebuvo deklaruotas apskrities valstybinėje mokesčių inspekcijoje. Šiuo atveju apmokestinamasis asmuo turi apskrities VMI pateikti pranešimą apie savo pasirinkimą skaičiuoti / atšaukti PVM, kuriame nurodo, nuo kurios datos jau skaičiuoja PVM. Toks pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėn. nuo pirmojo apmokestinimo PVM visiems analogiškiems apmokestinamojo asmens sudaromiems sandoriams.

 Taigi, taikant  PVMĮ 31 straipsnio 3 dalį, svarbu  įsidėmėti:

1. Teisė rinktis PVM apmokestinimo režimą. Nuomotojas turi teisę pasirinkti skaičiuoti PVM už nekilnojamojo turto nuomą PVM mokėtojams. Šis pasirinkimas turi būti aiškiai deklaruotas ir taikomas visiems panašiems sandoriams 24 mėnesius.

2. Smulkiojo verslo schema. Net pasirinkus skaičiuoti PVM, jei nuomininkas Lietuvoje taiko smulkiojo verslo schemą, PVM netaikomas.

3. Sutarties reikšmė. Sutarties nuostatos yra lemiamos, net jei pasikeičia nuomininko PVM statusas. Nekeičiant sutarties, PVM taikymas nesikeičia.

4. Faktinis PVM taikymas = pasirinkimas. Jei nuoma apmokestinama PVM be deklaracijos, laikoma, kad pasirinkimas padarytas, bet privaloma deklaruoti datą ir laikytis 24 mėn. termino.

    Šios nuostatos mokesčių mokėtojams suteikia daugiau laisvių, bet reikalauja kruopščiai tvarkyti dokumentus ir sutartis, siekiant užtikrinti teisingą PVM apskaitą.

Į viršų